L’activité de marchand de biens est une branche assez particulière de l’immobilier. Autrement dit, ce n’est pas un métier comme les autres, puisqu’il peut être exercé à temps plein, ou pratiqué occasionnellement pour optimiser ses bénéfices ou par passion pour le domaine. Quel que soit le cas, ce type d’opération immobilière ne se fait pas à l’improviste. Elle nécessite beaucoup de préparation et de travail en amont, et un sens aiguisé de la prise de risque et de la négociation. Comment mettre toutes les chances de votre côté pour réussir une opération de marchand de biens ? La réponse avec Bertrand Boillon.
Trouver le bien idéal
Vous savez certainement que l’activité de marchand de biens consiste à acheter un bien immobilier et à le transformer ou le rénover pour le revendre et réaliser une plus-value. Dans ce sens, il est très important d’acheter le bien en question au prix le plus bas possible pour optimiser sa marge. Cela veut dire que la rentabilité de ce type d’opération est principalement définie par la capacité du marchand de bien à trouver la bonne affaire et à savoir bien négocier son prix. Mais ce n’est pas toujours facile, en raison de la montée en flèche des prix de l’immobilier. Il est donc nécessaire d’examiner plusieurs projets pour trouver la perle rare. Notez par ailleurs qu’une marge minimum de 20% sera nécessaire pour que l’opération soit intéressante.
L’importance de la prospection foncière
Vous savez maintenant que le prix d’achat est clé pour réaliser une belle opération. Pour y arriver, un travail minutieux de prospection foncière est primordial. Ainsi, chaque appartement, maison, commerce ou immeuble sélectionné doit être étudié avec soin et évalué avant de s’engager. Il en va de la rentabilité du projet. En outre, vous devrez réaliser un travail d’architecture pour déterminer le potentiel du bâtiment (travaux de remise en état, surélévation, changement de destination des locaux, découpe en plusieurs appartements, construction additionnelle…).
Bien évaluer les coûts
Le coût de l’opération dépend principalement de l’état général du bien acquis et de la nature du projet. A titre d’exemple, une simple rénovation est moins coûteuse et plus rapide qu’une surélévation de plusieurs étages. Dans le détail, l’estimation des coûts doit être réalisée sur la base du projet d’architecte. Ainsi, le marchand de bien peut demander à des entrepreneurs de faire un devis basé sur les plans d’architecte et la visite des locaux. Attention à ne pas négliger les autres coûts, notamment les frais d’architecte, de géomètre, de bureau d’études, de mise en copropriété pour la découpe d’un immeuble… Sans oublier les frais d’avocat qui traitera les questions relatives à la fiscalité, les assurances et les frais de commercialisation lorsque le marchand de bien ne s’occupe pas lui-même de la revente.
Quid du potentiel de revente ?
Le prix de revente doit être aligné aux prix pratiqués sur le marché local. Sa détermination ne découle donc pas des travaux réalisés. De plus, le marchand de bien doit s’engager dans une étude de marché, avant la signature d’un compromis, en prenant en considération les biens comparables dans sa zone.
